进入5月，上海房地产市场保持平稳运行，一、二手住房成交量同比实现双增长，价格指数总体趋稳，全年“量升价稳”的基调进一步巩固。 这主要得益于，新开盘项目认购保持稳定和在售项目销售平稳。数据显示，5月上海共有37个项目完成认购，其中外环内18个项目，有12个项目认购比超过1，保持市场热度；此外5月上海在售项目日均成交面积比去年同期日均增加30%。 成交同比保持增加的同时，成交价格总体也回升。数据显示，自去年10月以来，上海二手房成交量连续8个月超过1.5万套的荣枯线，单月成交同比连续8个月保持正增长；成交价方面，今年1-2月，二手住房价格指数环比分别上涨 0.4%、下跌 0.4%，3-4 月分别上涨 0.4%、0.1%。 一方面，市场期待的降准、降息本月落地，政策面继续在释放利好消息，更重要的是释放宽松的信号，维持大家的市场信心和预期。 另一方面，市场投放的产品契合改善需求，绝对中心区的产品多聚焦大户型，高品质、好地段。中端改善的多聚焦于宝山杨行、淞南高境等板块，离开市区的距离和价格以及配套有不错的平衡。 “当前，二手房成交量继续保持高位运行，未来还能提供稳定的改善型需求，预计6月的上半年收官依旧有不错表现。”卢文曦表示。 上海壹号院、绿城·潮鸣东方、西派海上、翡雲悦府、前滩公馆、保利·海玥外滩序BUND98、润雲金茂府、金茂棠前、康定壹拾玖等，一个又一个“日光盘”诞生，各大售楼处的高人气再次证明上海强大的购买力。 延续此前的节奏，楼市复苏，豪宅产品率先进入“状态”。在这些“日光盘”中，高端豪宅占据半边天，单价10万+项目有7个，如绿城潮鸣东方网签均价达19.2万元/平方米、上海壹号院均价18.5万元/平方米、康定壹拾玖均价16.8万元/平方米等，另有2个项目均价在9万元/平方米上下，还有金茂棠前单价不足5万元/平方米。 上海中原地产数据显示，从5月上海新房成交前十榜单来看，也是以改善型产品占据榜单重要位置。5月成交榜单中10万+的楼盘数量达到6个，并且前五均是此类产品，也都是网红项目。 比如，成交排名第一的徐汇滨江的绿城潮鸣东方，成交3.2万平方米；排在其后的是新杨思的地王项目，翡雲悦府成交面积相差不到1千平方米，网签均价10.7万元/平方米。 新房成交亮眼的背后离不开供应快速恢复。上海中原地产数据统计，5月供应73.5万平方米，环比增加49.2%，同比增加30.2%。“可以说高供应助推红五月实现。” 虽然新房市场整体表现较好，但冷热不均情况仍在，一边“日光”，一边“0认购”。以5月为例，位于浦东外高桥的阳明花园，推出的63套新房最终0认购；位于惠南板块的新房璟澜湾，项目首开推出107套房源，也因无人认购而取消摇号开盘。 据统计，5月以来，上海共有15个因认购人数较少而取消摇号方式开盘的新房项目。分化现象一直存在，即便是在“银四”，上海也有多个项目因认筹人数较少而申请取消摇号，包括宝华紫薇花园、熙语、中交凤启虹桥、上尚缘等。 一名房企内部人士告诉界面新闻，公司位于上海的几个项目表现都还不错，开盘情况挺好，合乎预期。“这一热销现象，不能代表整个上海市场。” 二手房韧性依然较强，网上房地产数据显示，5月份上海二手房累计成交21400套（包含住宅、商业、写字楼、车位等），日均成交690套，环比4月的23416套，下降8.6%；同比2024年5月的18535套，上涨15%。 尽管上海5月成交量有所下降，但依旧是近5年来该月的成交第二高，仅次于2021年5月的28562套。自2024年4月以来，上海二手房交易量已连续14个月同比增长。 成交量方面，1-5月一手住房成交266万平方米，同比增加9%；二手住房成交8281万平方米，同比增加38%；一、二手住房合计成交 1094 万平方米，同比增加30%。 从价格指数来看，一手住房价格指数环比延续上涨态势，今年1-4月累计上涨2.0%；二手住房价格指数环比总体回升，今年1-4月累计上涨 0.5%。 自5月9日上海推出4宗热门地块被开发商一抢而空之后，5月31日，上海再出“地王”。徐汇区东安新村最后一幅地块以341.35亿元协议出让，标志着由三幅地块组成的超级项目，总成交金额锁定在523.03亿元。 在第一太平戴维斯中国策略顾问部负责人朱锋看来，这是上海内环内近年来体量最大的旧改项目，对整个板块的能级提升和城市板块的迭代升级有重要意义。 公开信息显示，这三宗出让地块分别为徐汇区C030301单元125-31、127b-23、127b-24，意向用地者均为上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司和上海地产（集团）有限公司。 据统计，今年以来，上海国资房企上海地产集团已斥资804.8亿元，通过协议出让方式拿下13宗地块，主要位于徐汇区、黄浦区、杨浦区等核心区位。 业内猜测，东安新村将采用“场所联动”出让模式，先由协议出让给上海徐汇城市更新建设发展有限公司的三家公司，再通过上海联合产权交易所，进行市场化的股权转让。 卢文曦认为，上海地产集团在很多旧改项目中承担土地一级开发的任务，这些地块往往需要承担城市更新、城市配套以及保障房建设等，需要国企来进行主导。而在上海地产集团协议拿地后，也可根据不同情况或条件进行拆分或者单宗地块的出让，引入合作开发商，从而回笼资金。 此前，上海地产集团就曾将手上多幅地块转让给其他房企，比如去年招商蛇口联合体从上海地产集团手中拿下徐汇新长桥旧改地块，总价约16.99亿元，即后来的海上·清和玺。 更重要的是，该地块周边均是热点项目。最典型的如绿城潮鸣东方，距离该地块不足千米；还有与127b-24地块仅一条内环高架相隔的能建西岸誉府，均价为14.3万元/平方米，也是开盘即清盘。 5月30日，界面新闻从上海市规划和自然资源局获悉，上海今年第五次土拍将于6月19日举行，共有6个组合地块，涉及宝山南大、大零号湾、大虹桥等热点板块，起始总价高达192.47亿元，一举刷新今年土拍起始总价纪录。 对于房企而言，充足的土地储备是持续发展的根基，5 月多幅地块的成功出让，让开发商得以延续开发节奏，保障后续新房市场的稳定供应。 同时，优质地块的高溢价成交，也向市场传递出积极信号，进一步稳定购房者预期，为房地产市场的平稳健康发展筑牢基础。
