武侯今天出让的土地，位于正儿八经的红牌楼，为17.87亩住兼商用地，容积率2.5，吸引6家房企参拍，终于花落澳南，成交楼面价又一次没有“破2”，为19200元/㎡，成交总价5.7亿元，溢价19.25%。 劣势也很武侯：周边有不少老破小以及房龄超10年的老小区，范围再大些则有 汽配城、皮革城这样的专业市场； 近些年几乎没有土地出让，也没有成规模的新楼盘面市，整体界面比较一般。 现场信息显示，东侧的商业综合体占地10.4亩，由武侯发展投资建设，地上15F+地下3F，总高64.3米，涵盖购物、办公、酒店等业态，曾出现在去年10月成渝两地发布的100个城市机会清单中，明年 （计划） 建成后也必将为地块的未来业主带来方便。 红牌楼确实不缺商业，但品质属实不算高。比如红牌楼商业楼，现在主营羽毛球馆；鸿达汽配城，现在只有外围商铺在营业，内部已人去楼空；永盛南街社区底商连片，烟火气爆棚……稍远些的 莱蒙都会、双楠伊藤等商业，品质更高一些。 为了防止闲杂人/车随意进出，武侯还给地块配了专门的守门大姐。据大姐说，近段时间“已经来了几泼人了，还有带着设计师来的“。 整体来看，这宗地没爆，和操作难度太大有关，比如2.5的容积率，大概率做高层，虽然享受临近二环的便利，但要考虑规避高架噪音；周边建筑楼层低矮，高楼层可以轻松获得较好的视野，但窗景可能不会太美…… 其实从近两年的土拍市场就可以看出，在整个主城区中，锦江一骑绝尘， 大面积可开发土地+整体的城市规划，使其稳坐一哥的位置。再者，一个时间段卯足力打造一个区域 （比如从白鹭湾、林家坝再到驸马挨个走红） ，也是锦江在策略上的亮点。 因此与其说“比较”，不如说“取经”——武侯，乃至所有其他主城区，想提高土地价值，必须得 有一盘棋的规划能力，还要大刀阔斧的 魄力。 就以今天这宗地为例：南侧不远处就是一直没有官宣过整体规划的太平园TOD，如果动作再快一些、态度再坚决一些，市场的信心一定会更足一些。 龙泉明天将出让的两宗土地，位于东洪片区，为84.87亩+69.87亩的连襟宅地，起拍楼面价分别为10250、10150元/㎡，同时将采取组合供应方式拍卖（两宗地一起拿，且每一次出价都是两宗地同时加价），起拍总价26.3亿元。 东洪片区上一次出地，是去年12月26日， 中国金茂与经开城投联合以6770元/㎡的底价拿下1号宗地西侧的62.62亩宅地 （东城金茂晓棠） ，并被 龙泉官方赋予「标志着片区城中村改造范围内的首宗经营性用地实现价值兑现」的 重大意义。 如今刚好半年时间过去，起拍楼面价直接跳涨了3380～3480元/㎡，涨幅为50%！并且在许多 二圈层 板块还在“破5”线上苦苦挣扎时，东洪直接跨上了1w+台阶。 其实早在2023年，东洪片区城市更新就被列入 《龙泉驿区2023年城市价值推广暨“三个做优做强”六大功能片区投资机会清单》，并有了「东部新城门户」的城市定位。 • 2月， 中国金茂+经开城投竞得的63亩土地 仅用9个工作日即实现“双证齐发”，刷新了重大工程报规的“龙泉驿速度”，并宣告成都首个金茂“棠系”产品线落地； 根据设计，规划建设“公园式”的城市综合体，集合产业、商业、住宅与全新教育体系。同时，依托成都公园城市优势，首创“绿道+场景”复合街区模式，未来，一条“公园式”的特色商业（产业）街将出现在龙泉驿区大面板块，涵盖办公研发、主题场馆、产业街区，成为“成都潮流新中心”。现场资料显示，东城锦带街区将在2028年开街。 当然，东洪的起飞与锦江的托举也不无关系：没错，作为难能可贵的三环边的二圈层板块，东洪隔壁就是三圣乡。三圣乡离绕城更近的驸马板块今年楼面价已经飙到2.5w+了，而资源共享且离三环更近的东洪起拍价才1w+，是不是听上去就很合理了？ 因此，新上市的两宗地，大概率会圆满成交。至于会不会溢价，其实并不重要，因为即使底价成交，板块价值也实现了50%的上浮——在此，提前恭喜龙泉、东洪以及东城金茂晓棠的业主！ 说实话，空港发展托底是在UP君的意料之外，毕竟这里可是曾经大热的华府板块啊！从地图来看，地块周边配套较为丰富，学校很多，距离19号线温家山站步行也在1公里内。 但定睛一看，底价成交又在情理之中——“成熟”主要是华府大道以东，而地块所在的华府大道以西片区，还有大量空地待开发，地块周边也规划了教育和医疗用地，空港发展还得承担「拓荒」重任，这可不是普通房企就能干的事。 再者，托底归托底，这宗地的楼面价还是超过了1w，在二圈层中也属于扛把子了，仅次于怡心湖的1.2w楼面价——这里要再次感谢高新大哥的托举。 郫都出让的两宗土地，是位于红光的相邻地块：35亩+24亩、容积率1.5的住宅用地，被甘肃鹏悦拿下，成交楼面价4550元/㎡，溢价率1.11%，总价约2.7亿元（1.6亿元+1.1亿元）。 拿地的甘肃鹏悦，对于成都市场而言是个生面孔，其官网显示，这是一家集地产开发、建筑施工、物业管理、酒店管理、生态治理、金融投资、航空运营、工业生产为一体的综合性现代化管理企业集团。 此前，甘肃鹏悦主要是在起源地甘肃搞地产开发，在开发理念上“始终坚守‘建老百姓住得起的好房子’的使命”，并且拥有从前端规划设计、建材供应、建筑施工到物业服务的全产业链条。 甘肃鹏悦谋划布局成都已经有些时日了，此前他们不仅参拍了4月22日的郫都土地，还在6月与新都区进行了合作交流座谈会，连成都总部也是近一年内投用的。 而这次他们拿下的两宗地，总共花了不到3个小目标 （上次他们参拍了但没拍到的郫都地块，起拍总价也没超过2亿） ，作为试水成都市场的第一个项目，成本不算太高。 步行约800米可达有轨电车 双林村站，5站换乘地铁6号线，开车可5分钟内上绕城；西侧约1公里就是大学城，高性价比美食触手可及；周边规划有社区综合体与幼儿园、中小学，建成后生活会更便捷（周边大面积待开发土地也说明步行300米范围内不够成熟，算是劣势，希望郫都可以动作快一些）。 南侧就是环城生态区，就在前两天，成都规自局发布了《环城生态带国土空间规划》，地块所在的板块南侧有大片永久基本农田。 这就意味着，两宗地可以做出无敌视野，尤其是24亩地块，可以做出正南北向+高楼层南向直面环城生态区、几公里无遮挡视野（如果35亩地南侧规划的不是住宅用地，应该也可以做到）。这在成都有多难得，不需要UP君多说了吧。 整体来看，虽然有溢价，但成交楼面价依然没有过“破5”线，适合打造高性价比的产品，加上离高新西区较近的优势，可能会为部分周边上班族提供优质选择。 ps：郫都今年已出让的5宗地，没有一宗是托底成交，不仅全部溢价成交，甚至还创造了59%的高溢价，成交楼面价也快冲破1w大关——今年它会不会是新的“二圈层之光”呢？莫名期待！
